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La signature des actes
Avant-contrat de vente d'un bien immobilier
Lorsque le candidat acquéreur et le vendeur sont parvenus à un accord sur la vente, il est recommandé de signer un avant-contrat (une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente) qui fixe d'ores et déjà les conditions dans lesquelles la vente se fera.
L'avant-contrat peut prendre la forme :
d'une promesse unilatérale de vente. Cet acte peut être directement signé entre le vendeur et l'acquéreur. Dans ce cas, dès son acceptation, il doit impérativement être enregistré dans les 10 jours ouvrables au bureau d'enregistrement du centre des impôts de son domicile. Cet acte peut également être réalisé chez un notaire.
d'un compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente). Cet acte correspond à une vente ferme, il engage par conséquent définitivement le vendeur et le candidat acquéreur. La rupture d'un compromis de vente entraîne le versement de dommages et intérêts, sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral (d'une partie au contrat) ou réciproque (des 2 parties). Celui-ci peut se présenter, soit sous forme de "vente sous condition suspensive", soit sous forme de "promesse de vente", suivant les régions et les habitudes de l'office. Généralement, les propriétaires seront présents, ce qui vous permettra de leur demander quelques renseignements ou précisions complémentaires. Certaines agences recueillent d'abord la signature des acquéreurs, et adressent ensuite le compromis aux vendeurs. Ne perdez pas de vue que tant que les vendeurs n'ont pas signé, ils ne sont pas engagés.
Le dépôt de garantie
- Le vendeur s'engageant à ne vendre à personne d'autre qu'à vous pendant la durée convenue, il vous sera demandé le versement d'un dépôt de garantie (entre 5 et 10% du prix). Ne le versez jamais au vendeur, mais remettez-le au notaire. Certaines agences sont également habilitées à recevoir des fonds. Ne perdez pas de vue que vous pouvez le perdre si vous ne respectez pas vos engagements.
Conditions suspensives
C'est un des éléments essentiels du compromis, et votre sécurité : si tel événement survient (ou ne survient pas), vous pouvez annuler vos engagements, sans incidence pour vous, et votre dépôt de garantie vous sera restitué. Ainsi :
il peut exister des servitudes d'urbanisme (alignement, projets d'autoroute ou de terrain d'aviation...), vous amenant à renoncer à votre projet et surtout, vous n'êtes pas certain d'obtenir les crédits escomptés, aux conditions envisagées par vous, dans les délais prévus.
Attention aux actes en "cascade" : si vous-même êtes en train de vendre un bien, rien ne garantit que la vente ira jusqu'au bout. Il est donc sage (indispensable), de prévoir la régularisation de cette vente comme condition suspensive, afin de vous éviter de vous retrouver avec un prêt relais en catastrophe, et deux maisons.
Contenu de l'avant-contrat
Il doit au minimum mentionner :
- L'état civil du vendeur et du futur acquéreur,
- L'origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié…),
- L'adresse du bien,
- Le descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes. La mention de la superficie du logement est obligatoire s'agissant des logements situés dans un immeuble en copropriété, dès lors que la superficie du logement est au moins égale à 8m².
- Le montant des honoraires du professionnel mandaté chargé de la transaction et à qui en incombe le paiement.
- Le prix de la vente et ses modalités de paiement (il doit notamment indiquer si le prix sera payé avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier).
- Les hypothèques, charges et servitudes privées.
- La date limite pour la signature de l'acte de vente définitif.
Il est recommandé de faire inscrire une clause suspensive pour assurer la suspension de l'avant-contrat si un événement qu'elle décrit n'intervient pas (non obtention d'un prêt immobilier).
Tout avant contrat doit obligatoirement être accompagné du dossier de diagnostic technique.
Acte de vente d'un bien immobilier
Dès que toutes les conditions pour la réalisation de la vente sont réunies, un acte de vente doit être réalisé. Cet acte doit obligatoirement se faire par l'intermédiaire d'un notaire afin de revêtir la forme d'un acte authentique.
L'acte de vente doit être signé par l'acquéreur, le vendeur et le notaire.
Pour que la vente soit opposable aux tiers, le notaire doit assurer la publicité foncière en publiant l'acte de vente au fichier immobilier situé au bureau des hypothèques dont dépend le bien.
La remise des clés se fait lors de la signature de l'acte de vente, sauf si l'acquéreur et le vendeur en décident autrement. Le notaire qui a rédigé l'acte en garde en garde un original appelé "la minute" et remet à l'acquéreur une copie constituant son titre de propriété qui doit être conservée.
Le solde du prix de vente ainsi que les frais d'actes notarié doivent être versés à la signature de l'acte de vente. Si le notaire de l'acquéreur et celui du vendeur ont collaboré à la rédaction de l'acte, ils doivent signer ensemble l'acte de vente. Les honoraires dus pour la réalisation de l'acte de vente sont alors partagés entre les deux notaires.
Une fois signé, l'acte de vente doit être envoyé à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen (pli d'huissier ou remise en mains propres lorsque l'acte de vente est conclu par l'intermédiaire d'un agent immobilier ou d'un notaire).
Lorsqu'un acte de vente n'est pas précédé d'un avant-contrat, l'acquéreur dispose d'un délai de réflexion de 7 jours ouvrables à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'acte de vente. En cas de remise en mains propres, le délai court à compter du lendemain de la remise de l'acte signé. L'acquéreur doit porter dans l'acte la mention manuscrite attestant de sa connaissance de la faculté de réflexion et de celle de son jour de départ. Dans ce délai de réflexion, aucune somme ne peut être réclamée à l'acquéreur. L'acquéreur qui revient sur son engagement doit le notifier au vendeur, avant l'expiration du délai de 7 jours ouvrables, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Annexe à l'acte de vente
Tout acte de vente doit obligatoirement être accompagné du dossier de diagnostic technique immobilier. Frais de mutation de propriété Les frais exposés par le notaire pour établir l'acte de vente sont à la charge de l'acquéreur, sauf si le vendeur et l'acquéreur en décide autrement.
Ces frais sont les suivants :
droits et taxes payés au Trésor public collecté par le notaire (de droit d'enregistrement, la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée suivant la nature de l'opération, rémunération du notaire (les émoluments tari fiés : rédaction de l'acte de vente….) et s'il y a lieu les honoraires libres (consultations, expertise…), frais engagés pour le compte des parties (extrait de cadastre…).
source : vosdroits.service-public
calcul des frais de notaire :calcul-frais-de-notaire ou un autre site : calcul des frais d'acquisitions
le site national du cadastre :cadastre_france
